美国房地产救市对中国启示：

铁鸟

    美国总统贝拉克*奥巴马2月18日在亚利桑那州公布耗资最高可达2750亿美元的《住房稳定计划》。有媒体报道，这个计划就如1862年林肯的《解决黑人奴隶宣言》，它同样是美国当前房奴的解决运动。这一计划让900万房奴从困境中解决出来，将帮助大约900万房奴保住房产。
    该计划的内容包括四个方面。
    第一，放宽抵押再融资限制，允许信用良好的房主向“房利美”和“房地美”等房贷机构再次申请低利率贷款，以降低他们偿还先前房贷的难度。这项措施有望帮助400至500万“负责任的”房主实现抵押再融资，进而减轻还贷负担，让他们“更供得起”住房。
    第二，鼓励房贷机构减“月供”。这项措施主要针对那些背负次级抵押贷款的房主。在当前的情况下，这些靠次贷购房的中低收入房主眼陷入困境，一些家庭每月须偿还的住房贷款已占全家月收入的40%甚至50%。这项政策鼓励贷款机构为这部分房主降低月还贷额。如果贷款机构同意调整贷款，将房主的月还贷额所占收入比例降至38%以下，那么政府将对这些贷款机构提供“补助”，帮助把上述比例再降至31%。这项措施将惠及300万至400万房主，同时也有助于稳定房市乃至整体经济。而这些项目的支出将完全用于那些确实需要帮助的房主，不会提供给地产投机商和房地产开发商。
    第三，是为政府加大对两大房贷机构“房利美”和“房地美”的注资，目的是将房屋抵押贷款利率维持在低水平，鼓励中产阶级家庭继续购房，提振市场信心。
    第四，对于那些没有责任感的房屋购买者、肆无忌惮的房地产贷款商、见利忘义的投资者完全排除在这次《房屋稳定计划》之外。
    一般来说，尽管这次美国次贷危机根源是多方面的，但其核心就是房地产泡沫导致的结果。因此，美国的《房地产稳定计划》是要救房地产，但是对吹大房地产泡沫的任何因素或政策都不鼓励，反之房地产市场恢复过程中仍然要严格的限制。比如说，美国房地产救市要救的是购买住房居民，帮助他们降低购买住房的成本，帮助他们降低购买住房每月的负担。而对于住房炒作者、投机者等一个都不救。
    而在这点上，中国出台的房地产救市政策，并不找当前中国房地产销售萎缩的原因所在，也不看房地产市场价格水平如何，而是臆想只要能够让房地产市场的销售增长的政策就无所不用其极，什么住房购买入户口与减免个人所得税，什么重新放开第二套住房购买的优惠政策，甚至于一些政府用财政资金来补贴购买住房者等。更可笑者，有所谓房地产行业组织（实际上房地产企业的联盟），用所谓报告要求政府出台诱导居民进入高价房市场的政策，什么购买住房补贴、什么第二套优惠政策放开、什么购买住房减免个人所得税、什么让国内资金涌入房地产市场等，无所不用其极，但是就是不提房地产企业自身在整个世界经济周期性调整中该做什么，就是希望让房地产暴利模式能够持续下去。未来房市洪水滔天可能不管。
    在当前全球经济出现周期性调整过程中，房地产市场不进行周期性调整是不可能的。谁都无法阻止这次房地产市场的周期性调整。尽管一些地方政府不少所谓救房地产市场政策，但是这些政策只能延后房地产调整的周期性，让房地产周期性调整时间拉长，让中国经济复苏的时间推后，但是，决不可阻止这种房地产市场周期性调整。除此之外，所谓房地产行业组织所臆想的东西是不可能出现的。
    但是，如果我们从反方面角度来假定这些政策能够起到作用，那么，其结果会如何呢？当然可以让经济出现短期繁荣，但房地产泡沫又泛滥四起。而房地产泡沫肯定要破灭。而房地产泡沫的破灭，新的金融危机或经济危机出现，经济衰退，房地产全面的周期性开始调整。可以说，如果房地产救市不能扼住，反之是重新吹起房地产泡沫，那么这种房地产救市的意义不大。
    这就是美国房地产救市政策与中国救市政策的差别所在。

铁鸟

事实比虚构的故事有更深沉的戏剧性，向来如此。

烟视媚行

    在签署了7800亿美元的救市法律以后，奥巴马总统又急急忙忙出台了拯救房屋贷款的方案，原计划动用联邦政府500亿美元的资金去拯救房市，2月18日宣布时，500亿变成了750亿。奥巴马的救济方案意在帮助900万房主，为他们重新制定一个还款方案，让他们留住自己的房子，不被银行把房子收走。
    就在奥巴马公布方案但救济申请书还没有发下去的时候，美国各大媒体已经公布了一些被救济对象的情况，有两位来自纽约的房主尤其引起了公众的注意。
    也是在2月18日，《纽约每日新闻》讲述了这样一个故事：三年前，40岁的电脑技术员Marlo Saab买下了56万美元的房子，当时他没有支付任何本金，Saab的年薪为8万美元。过去三年里，Saab一直都按月支付房屋贷款，并且还重新装修了房子，每年还花费1万美元送两个孩子去就读私立学校。但最近Saab有些挺不住了，他已经欠了信用卡公司7万美元，不得不从亲戚朋友那借钱，左右腾挪才能凑足房子月供贷款。很清楚，Saab如此依赖信用卡公司的高利贷（利息20％）以及亲戚朋友的慷慨，实在是对付不了多久的。眼看着Saab就快支付不了房子贷款的月供了，Saab的房子就将要被银行收走。在奥巴马公布了房市救助方案后，Saab对《纽约每日新闻》说：奥巴马总统的方案给了我希望。
    次日，《纽约邮报》讲述了另一个的故事：在2006年美国房市最高潮的时候，Mohammed Khoda购买了价值70万美元的住房，这位来自印度的移民说：我们的梦想就是在纽约拥有一所房子。Khoda申请了两家银行的贷款，一家贷款利率为7.2％，另一家贷款为10％，每月Khoda需要支付5200美元。Khoda有一个房客，他支付2800美元，Khoda还需要支付另外的2400美元，但有些时候，Khoda的房客不能支付。Khoda有自己的小生意，年净收入为45000美元。Khoda说，他已经有一年没有向银行支付贷款月供了，Khoda现在就盼着能够申请得到奥巴马方案的资助。
    Saab与Khoda的故事有些不同，但有一个共同的特点，那就是他们的收入只允许购买20-25万的房子。一般来讲，住房的价格不能超过家庭年收入的3倍，而Saab购买住房的总价达到了他年收入的7倍，而Khoda所购买的住房价格则超过他年收入的10倍以上。大大超出的正常比例。更需要指出的是，Saab并没有像许多华人那样，为了早一点支付完房子贷款，在各方面节省开支，而且Saab还不愿享受美国公立学校的免费教育，宁可花钱把孩子送进私立学校。不错，美国有许多住房拥有者由于失去工作等原因支付不了房贷而陷入窘境，但Saab与Khoda不一样，他们原本就不该去买那种价格远远超出他们支付能力的住房，而从贷款银行一方来讲，贷款银行根本就不该把那么多的贷款借给收入与支出不相称的Saab等人。毫无疑问，从一开始，借贷两方就都做出了错误决定。
    按奥巴马政府的说法，房市救助方案意在帮助全美900万房主，我们并不知道这中间具体到底有多少如Saab那样的房主，但从次级贷款危机爆发的时间来看，Saab式的人物不会少，因为一年多前失业率极低的时候，许多仍然有工作的房主已无力支付月供，那些房主并非是因为失去工作而无力支付，而是因为他们与Saab犯了同样的错误，都把赌注下在楼市的上涨上，以为在适当的时候把价格上涨的房子卖出去，就能获得房子增值所带来的利润，而那些贷款银行则因为可以把贷款合同卖给国家支持的中心银行，根本就不管贷款人是否能供得起房子。前几年，在美国经常可以看到“不查信用、不查收入”的房屋贷款广告，贷款银行把钱放出去，把贷款合同卖出去就获得了利益。
    在奥巴马政府看来，这750亿美元方案是在做善事，但根据最新的民意调查，却有一半以上的美国人认为奥巴马的救助方案实际是在奖励不良行为。Saab等不量力而行的房主正是这样的例证。而更糟糕的是，因为白宫出台这样的救助方案，一些本来能够支付月供的房主也会乘机搭便车。奥巴马的方案有意无意又在惩罚那些按时支付月供的房主，因为这750亿需要从纳税人那里来，也包括那些规规矩矩的房主。
    身处目前经济衰退的艰难时世，政府的确需要采取措施帮助处于苦难中的人，但如此奖励不良行为，惩罚按规矩行事的救济方案，不仅会继续损坏美国经济，而且是违背公平的道德准则，哪里有奥巴马所许诺的社会公平呢？